Kira Bedel ve Kira Tespit Davası: Erzincan’daki Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin 2025 Rehberi

Kira Bedel ve Kira Tespit Davası: Erzincan’daki Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin 2025 Rehberi

Kira tespit davası, son yıllarda artan enflasyon, dalgalanan piyasa kiraları ve sık değişen geçici düzenlemeler nedeniyle hem kiracılar hem de malikler için kritik hale geldi. Erzincan’da da tablo farklı değil: Eski sözleşmeler yeni piyasa koşullarını taşımakta zorlanıyor; kimi zaman kiralar emsalin çok altında kalıyor, kimi zaman da yasal sınırlar ve sözleşme maddeleri arasında ciddi uyuşmazlıklar çıkıyor. Bu yazıda, kira tespit davasının dayandığı kanun maddeleri, dava açma zamanlaması (30 gün kuralı), zorunlu arabuluculuk, görev/yetki, delil standartları ve Yargıtay uygulaması ışığında pratik bir yol haritası sunuyorum. Metnin tamamı Türkiye pratiği için yazılmıştır; Erzincan özelinde emsal araştırması, bilirkişi ve yerel rayiçlere de değinilecektir.

TBK 344–345 Nedir? 5 Yıl Kuralı, TÜFE Sınırı ve (Konutlarda) %25 Dönemi Nedir?

Hukuki dayanak: Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira bedelinin belirlenmesini üç sacayağına oturtur: (i) sözleşmedeki artış şartı, (ii) TÜFE 12 aylık ortalamalarına göre değişim üst sınırı ve (iii) 5 yıl dolduktan sonra emsal kiralar + kiralananın durumu + hakkaniyet kriterleri. Beş yıl dolunca, hakimin hakkaniyete uygun yeni kira bedeli belirlemesi mümkündür; bu belirlemede hala TÜFE dikkate alınır ama tek kriter değildir. (TBK m.344/3).

TÜFE referansı: Uygulamada artış hesabında referans gösterilen “12 aylık ortalama TÜFE” verileri TÜİK/TCMB tarafından yayımlanır ve her ay güncellenir. Bu veri, özellikle 5 yıl dolmadan yapılan kira tespit davası tartışmalarında üst sınır işlevi görür.

Konutlarda %25 Tavan Ne Oldu?

11.06.2022’de yürürlüğe giren geçici düzenleme ile konut kiralarında zam tavanı %25 olarak belirlenmişti; düzenleme 01.07.2024’e kadar uzatıldı ve bu tarihte sona erdi. Böylece konut kiralarında yine TBK m.344’teki TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı rejimine dönüldü. İşyerleri zaten baştan beri TÜFE rejimindeydi. (Düzenlemenin 11.06.2022–01.07.2024 arası geçerli olduğu, Resmi Gazete bilgileriyle de teyit edilen bir olgudur.)

Kira Sözleşmesinde 5 Yıl Dolunca Ne Değişir?

Beşinci yılın bitiminden sonra kira tespit davası açıldığında hakim, TÜFE’ye ek olarak emsal kiralar ve kiralananın niteliklerini dikkate alarak hakkaniyete göre yeni kira bedelini belirler. Yargıtay’ın yerleşik uygulaması “hakkaniyet indirimi/eski kiracı indirimi”ni vurgular; bu indirim, somut olayın özelliklerine göre değişir.

İpucu: “Beş yıl doldu, hemen tavanın üzerinde dilediğim artışı alırım” yanılgısına düşmeyin. Mahkeme; TÜFE + emsal + hakkaniyet üçlüsünü birlikte değerlendirir. Kira tespit davası stratejisinde bu üç ayağı belgelendirmek kritik önemdedir.

Erzincan pratiğinde de (özellikle merkez ve Yenişehir–Gülabibey aksında) emsal araştırması doğru yapılmadığında ya “rayicin altı” ya da “aşırı yüksek” talepler boşa düşebiliyor.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Arabuluculuk, Zamanlama (30 Gün Kuralı), Görev–Yetki ve Usul Nedir?

Zorunlu arabuluculuk: 01.09.2023’ten itibaren kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda (ilamsız tahliye hariç) dava şartı arabuluculuk uygulanıyor. Arabulucuya başvurmadan dava açılması durumunda dava, dava şartı yokluğundan reddedilir. Başvuru, kira tespit davası için de zorunludur.

Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m.4).

Yetkili mahkeme: Genel yetki kuralına göre davalının yerleşim yeri; sözleşmeden doğan davalarda ayrıca ifa yeri mahkemesi de (uygulamada çoğu kez kiralananın bulunduğu yer) yetkilidir (HMK m.6 ve m.10). Taraflar tacir/kamu tüzel kişisi ise yetki sözleşmesi yapılmış olabilir.

Zamanlama – 30 gün kuralı (TBK m.345): Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirlediği yeni kira bedelinin “yeni kira döneminin başından” itibaren bağlayıcı olabilmesi için, dava yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde yazılı artış ihtarı yapılmalıdır. Aksi hâlde karar bir sonraki dönem başından itibaren hüküm doğurur. Bu, davanın sonucunu değil etki zamanını belirler.

Usul – Basit yargılama: Sulh hukukta basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316 vd.). Bu usulde dilekçelerle birlikte deliller bildirilmeli; cevap süresi kural olarak 2 haftadır (m.317/2). İlk celsede uyuşmazlık noktaları netleştirilir; çoğu dosyada keşif–bilirkişi gerekir.

Kira Tespit Davasında İstinaf Nedir?

İstinaf: İlk derece kararı aleyhine istinaf süresi 2 haftadır (HMK m.345). Süre, gerekçeli kararın tebliğiyle işlemeye başlar.

Erzincan pratiğine küçük not: Zorunlu arabuluculuk başvurularında, emsal sunumunu “şimdiden” toparlamak, anlaşma sağlanamazsa dava dosyasına güçlü bir başlangıç yapmanızı sağlar. Arabuluculuk masraflarını ve makul teklif aralıklarını önceden planlamak, hem süreci kısaltır hem de olası kira tespit davasında “uzlaşmaya açık taraf” görünümünüzü pekiştirir.

Kira Tespit Davasında Delil ve İspat: Emsal Kira Dosyaları, Bilirkişi–Keşif, Hakkaniyet ve Yargıtay’ın Çizgisi Nedir?

Emsal kiralar: Beş yıl dolduğunda açılan kira tespit davasının omurgasıdır. Aynı mahallede/komşuluk alanında; metrekare, bina yaşı, ısıtma, cephe, otopark–asansör, tadilat düzeyi gibi nitelikleri benzer kiralamalara ilişkin ilan geçmişi, sözleşme örnekleri, emlakçı beyanları ve varsa fatura–dekontlar emsal olarak dosyaya konulmalı. Eksik/uygunsuz emsal, bilirkişiyi yanıltır.

Bilirkişi ve keşif: Uygulamada mahkemeler çoğu dosyada keşif ve bilirkişi (inşaat mühendisi + gayrimenkul değerleme uzmanı vb.) görevlendirir. Bilirkişi raporunda kıyas tabloları ve “hakkaniyet” düzeltmeleri önemlidir. 5 yıl dolduğunda, TÜFE + emsal + kiralananın durumu birlikte değerlendirilir; bu üçlü arasında denge kurulurken “eski kiracı indirimi” gündeme gelebilir. Yargıtay içtihadı, hakkaniyetin göz ardı edilmesini bozma sebebi saymaktadır.

Kira Tespit Davasında Islah Yapılır Mı?

Kira tespit davası “belirsiz alacak davası” değildir; fazlaya ilişkin hak saklı tutulamaz, ıslahla talep artırımı yapılamaz. Talep net olmalı, dönem ve başlangıç tarihi açıkça yazılmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.03.2021 tarihli kararında (2017/2792 E., 2021/267 K.) bu çizgiyi açıkça ortaya koydu.

TBK 344/3 ve TBK 138 farkı: Kimi taraflar, beş yıl dolmadan “emsaller çok arttı” diyerek uyarlama (TBK 138) talebiyle artış arıyor. Yargı uygulamasında kira tespiti (TBK 344/3) ile uyarlama (TBK 138) farklı kulvarlar; olağan piyasa değişimleri TBK 344 sisteminde çözümlenir, olağanüstü hâller ise TBK 138 çerçevesinde tartışılır. Bu ayrım stratejinizi belirler.

Erzincan’da Pratik Hata Örnekleri (Gözlemler) Nedir?

• Emsal listesini metrekare–bina yaşı uyumuna bakmadan seçmek.
• Yeni dönem başlangıcı ve ihtar tarihlerini karıştırmak; bu, kararın etki dönemini bir yıl öteleyebilir.
• Arabuluculukta maksimuma yakın taleple masaya oturup, anlaşma şansını baştan tüketmek.
• Kararın Etkisi, Geriye Yürürlük, Farkların Tahsili ve Kanun Yolları

Kararın yürürlük zamanı: TBK m.345’e göre yeni kira döneminden 30+ gün önce dava açılmış veya yazılı artış ihtarı yapılmışsa, mahkemenin belirlediği bedel o yeni dönemin başından itibaren bağlar. Bu şart sağlanmazsa hüküm bir sonraki dönem başında etkili olur. Bu, kira tespit davasının en kritik teknik noktasıdır.

Geriye etkisi ve farkların tahsili: Zamanında açılmış davada karar, yeni dönem başından itibaren hüküm doğuracağından, süreç içinde ödenen eski kira ile tespit edilen yeni kira arasındaki fark doğar. Bu fark, hüküm kesinleşince icra yoluyla tahsil edilebilir. (Uygulamada, faiz başlangıcı ve işleyen faiz türü somut olaya göre değiştiğinden, dilekçede faiz talebini açık yazmak önemlidir.)

Harç ve giderler: Kira tespit davası böyle bir fark doğurduğu için karar ve ilam harcı çoğu uygulamada aylık kira farkı üzerinden nispi hesaplanır; masraflar ve vekalet ücreti de nisbi olup dava değerine göre şekillenir. (Yargı uygulamasına ilişkin karar örnekleri mevcuttur.) Reddedilen kısım yönünden karşı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmektedir.Bu nedenle dava açarken taleplerimiz piyasa koşullarına uygun olmalıdır.

Kanun yolları: İlk derece kararı aleyhine istinaf süresi 2 hafta; süre gerekçeli kararın tebliğiyle başlar (HMK m.345). Bölge Adliye Mahkemesi kararı da şartları varsa temyize konu olabilir (HMK m.341 ve devamı). Takvim ve parasal sınırlar yıllara göre değiştiğinden güncel sınırları ayrıca kontrol etmek gerekir.

⚠️ Zamanlama uyarısı: 30 gün kuralı kaçırılırsa kira tespit davasını kaybetmezsiniz; ancak karar bir sonraki dönem başından itibaren sonuç doğurur. Bu da bir yıllık farkın yanmasına yol açabilir.

Kira Tespit Davasında Sık Sorulan Sorular Nedir?

Soru 1: Kira tespit davası ne kadar sürer? Zorunlu arabuluculuk süreci uzatır mı?
Cevap: Süre; arabuluculuğa katılım, emsal dosyalarınızın hazır oluşu, bilirkişi ve keşif yoğunluğu gibi değişkenlere bağlıdır. Arabuluculuk 01.09.2023’ten beri dava şartıdır; başvurulmadan davaya gidilemez. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa dava hiç açılmadan çözüm sağlanır; sağlanamazsa son tutanak ile birlikte Sulh Hukuk’ta dava açılır. Dava açıldığında basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316 vd.), bu da yazılı usule kıyasla daha hızlıdır; ancak keşif–bilirkişi gereken dosyalarda takvim yine adli yoğunluğa tabidir. İlk derece sonrası istinaf süresi 2 haftadır (HMK m.345). Pratik öneri: Arabuluculuğa başvurmadan önce emsal ve TÜFE verilerinizi, keşif güzergâhını ve “hakkaniyet” argümanlarınızı hazır ederek gidin; bu yaklaşım anlaşma ihtimalini artırır ve anlaşma olmazsa davaya güçlü girmenizi sağlar.

Soru 2: 5 yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz mı? %25 tavan kalktı; şimdi ne olacak?
Cevap: Kira tespit davası kural olarak her zaman açılabilir; ancak 5 yıl dolmadan TÜFE 12 aylık ortalaması üst sınırdır ve mahkeme bu sınırı aşan belirleme yapamaz. Beş yıl dolduğunda ise TÜFE + emsal + hakkaniyet üçlüsü birlikte değerlendirilir ve “rayiç”e yaklaşan bir bedel belirlenebilir (TBK m.344/3). Konutlardaki %25 tavan ise 01.07.2024 itibarıyla sona erdi; böylece yeniden TBK m.344 rejimine dönüldü (işyerleri zaten bu rejimdeydi). Yanılgı şudur: “%25 bitti, istediğim artışı alırım.” Hayır; 5 yıl dolmadan TÜFE sınırı geçilemez; 5 yıl dolunca da emsal ve hakkaniyet şarttır. 30 gün kuralı (m.345) da belirlemenin hangi döneme etki edeceğini tayin eder.

Soru 3: Dava kazanılırsa geriye dönük farkı topluca talep edebilir miyim? Faiz işler mi?
Cevap: Zamanında (30 gün kuralına uyularak) açılmış bir kira tespit davası sonucunda belirlenen bedel, yeni dönem başından itibaren kiracıyı bağlar. Bu durumda süreç içinde ödenen eski kira ile belirlenen yeni kira arasındaki fark için toplu tahsil imkânı doğar. Uygulamada, faiz talebi dilekçede açıkça istenir; faiz türü ve başlangıcı somut olaya göre değerlendirilir (gecikme/temerrüt koşulları, ihtar tarihi, TBK hükümleri). Harç ve yargılama giderleri, aylık kira farkı üzerinden nispi hesaplara bağlanabilir. İlk derece kararına karşı 2 haftalık istinaf süresi vardır. Bu aşamada strateji hatası (tarihler, talep şekli, delil eksikleri) farkların tahsilini geciktirebilir; bu nedenle dosyanın başından itibaren talep netliği ve delil bütünlüğü hayati önem taşır.

Soru 4: Dava kesinleşmeden icraya konulur mu?Cevap:Kural olarak tespit davaları kesinleşmeden icraya konulmaz. Bu nedenle kira tespit davası da kesinleşmeden icra edilemez.

Daha fazla makale için tıklayınız.

Harç ve Gider Avansı Nedir? Harç Tamamlama Nedir? 2025

Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi Nedir? İİK 269
Dava Nasıl Açılır? 2024