İçerikte Neler Var?
İcra Hukukunda Taşınmazın Satışı Nedir? 2025
İcra hukukunda taşınmazların satışını talep etmek için süre, hacizden itibaren bir yıldır. İcra dairesi, satış talebinden itibaren üç ay içinde açık artırma usulü ile taşınmazın satışını yapmalıdır.
Taşınmazın satışını özel yetki kuralı uyarınca taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi gerçekleştirir. Haczedilen taşınmaz, icra takibini yürüten icra dairesinin yetki çevresi dışında ise, satış işlemi taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi tarafından talimat suretiyle yapılır.Masraflar asıl icra dairesi tarafından karşılanmaktadır.
Hacizli taşınmaz, sadece açık artırma usulü ile satılır. Taşınır satışında uygulanabilen pazarlık usulü, taşınmazların satışında hiçbir durumda uygulanamaz. Artırmayla yapılan satışın artırmaya hazırlık ve artırmanın yapılması olmak üzere iki aşaması vardır.
Haciz İşlemi Nedir?
Haciz borcunu ödemeyen kişinin malına, borcu ödemeye zorlama veya mal üzerinde satış işlemi gerçekleştirip borcun ödenmesini sağlama amacıyla alacaklı lehine hukuken el konulmasıdır. Borçlunun mal varlığı üzerine işlenen haciz cebri icra hukukun en güçlü kalelerindendir. Cebri icra yolu ile borçlunun adına kayıtlı taşınmazları, haczedilebilir. Taşınmaza işlenen her haciz bir yıllık süre ile baki kalır. Satış istenmemesi halinde mevcut icra alacağı için tekrar haczin işlenmesi gerekir.
Kimler Satış Talebinde Bulunabilir?
7343 sayılı kanun maddesi gereğince ‘‘Alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını isteyebilir.’’ Kanun değişikliği ile alacaklıya olduğu kadar borçluya da satışı talep etme ve satışı bizzat yapma yetkisi tanınmıştır.
Durumu alacaklı yönünden açıklamak gerekirse; Alacaklı, haczi kesinleşen taşınmaz üzerindeki alacığının temini için hacizden itibaren 1 yıl içerisinde satış talebinde bulunabilmektedir. Satış talebi, hacizi tatbik eden icra dairesine gönderilir.
Satış talebinde bulunan alacaklıya, kıymet takdiri ve yasanın belirlediği giderlerin tamamını peşin yatırması (m.116/3) için 15 günlük kesin süre verir. Kesin süre içinde satış giderini ödemezse, satılması istenen mal üzerindeki haciz kalkar. Alacaklı ödemeleri gerçekleştirdikten sonra m.123 gereğince (‘‘Taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır.’’) satış talebinden sonra işlemlere başlanır ve aşağıda aktaracağımız biçimiyle aşamalar halinde süreç neticelenir.
Borçlu bakımından açıklayacak olursak; 7343 sayılı kanun uyarınca borçluya satış yetkisi verilmesi yeni bir paraya çevirme yöntemi (Rızaen Satış) olarak belirlenmiş ve genel hükümler arasında düzenlenmiştir. Borçlunun bu talebi, belirli sürelerle sınırlandırılmıştır. Borçlu; kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde talepte bulunur, kıymet takdiri yapılmayan durumlarda ise borçlunun önce bu istemde bulunması gerekir.
Borçlunun İstemi İle Rızaen Satış Nedir?
Kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde talepte bulunan borçluya, kıymet takdirinin kesinleşmesi ile icra takip işlemleri durdurularak 15 günlük süre verilir ve alacaklı için de satış süresi işlemez. 15 günlük süre içerisinde borçlu taşınmazını, piyasa değeri ile tahmini maddi bedelinin %90’ ını ya da varsa rüçhanlı alacakların toplamından hangisi fazla ise onun değerine satış giderleri de eklenerek elde edilen meblağı karşılar derecede satmalıdır. Satış işleminin gerçekleştirildiği alıcı, taşınmaz bedelini mevcut 15 günlük sürede icra dosyasına ödemelidir. Ödeme ile birlikte İcra Dairesi, dosyayı İcra Mahkemesine gönderir ve Mahkeme 10 gün içinde karar verir. Mahkemenin kabul kararıyla İcra Dairesi taşınmaz üzerindeki hacizleri kaldırarak devir-teslim işlemlerini gerçekleştirir. Ret kararı sonucunda ise para iade edilir.
Açık Artırmaya Hazırlık Aşaması Nedir?
Açık artırmaya hazırlık aşaması; artırma ilanı, şartnamenin hazırlanması, mükellefiyetler listesisin hazırlanması, mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi ve kıymet takdiri aşamalarından oluşmaktadır.
Artırmanın İlanı Nedir?
Artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir.
İlanın şekli ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra dairesince ilgililerin menfaatlerine en uygun geleni nazarı dikkate alınarak tayin edilir. İlanın yurt düzeyinde yayımlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilmesi hâlinde bu ilan satış talebi tarihinde tirajı 50.000’in üzerinde olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden biriyle yapılır. Yine internet üzerinden de yönetmelik gereğince e ilan yapılır.Buna dair yönetmelikte sınırlar bellidir.
Gazete ile yapılacak ilanlara satış şartnamesi eklentisiyle geçirilmeyip, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti ve bulunduğu yer, artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı ile artırmaya ilişkin bilgilerin yer aldığı elektronik satış portalı yazılmakla yetinilir.
Şartnamenin Hazırlanması Nedir?
İlanın yapılması ile birlikte ayrıca bir artırma şartnamesi hazırlanır.
Artırma şartnamesinde taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği belirtilir.
Satışa katılanlar, şartnameyi bütün ekleriyle birlikte görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılırlar.
Mükellefiyetler Listesinin Hazırlanması Nedir?
Mükellefiyetler listesi, taşınmaz üzerindeki yer alan tüm aynı hak sınırlamalarını gösteren listedir.
Mükellefiyetler listesi, icra memuru tarafından satışa başlamadan önce hazırlanır.
İcra memuru, mükellefiyetler listesini, haciz koyduran alacaklılara ve borçluya tebliğ ederek itirazlarını üç gün içinde bildirmelerini ister.
Mükellefiyetler Listesinin Kesinleşmesi Nedir?
Mükellefiyetler listesi üç şekilde kesinleşebilir:
- Tarafların üç gün içinde itiraz etmemeleri,
- İtirazdan sonraki süreçte üçüncü kişinin yedi günlük süre içinde istihkak davası açmaması,
- Açılan istihkak davasının sonuçlanmış olması.
Mükellefiyetler listesi, artırma şartnamesinin bir parçasıdır. Hem artırma şartnamesi hem mükellefiyetler listesi, alıcı için tapu sicili hükmündedir.
Mükellefiyetler listesi, paraların paylaştırılması aşamasında paylaştırma biçimini gösteren bir sıra cetveli hükmündedir.
Kıymet Takdirinin Yapılması Nedir?
Taşınmaz malların değerinin tespit edilmesine kıymet takdiri denir.
İcra müdürü, mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi üzerine taşınmaza yeni bir kıymet takdiri yapar veya yaptırır. Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesinin ardından, icra dairesi, taşınmazın kıymetini hesaplattırır.
Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikâyette bulunabilirler.
Kıymet takdirine ilişkin şikayet yetkisiz icra mahkemesine yapılırsa, icra mahkemesi evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı re’sen yetkili icra mahkemesine gönderir. İcra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir.
Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.
E-İhale Nedir?
7343 sayılı kanun ile satış mevzuunda e-ihale, uygulamada günden güne daha aktif bir pozisyona bürünmektedir. Yeni olması sebebi ile mevcut teknik sorunların giderilmesi için de çalışmalar sürmektedir. Aynı zamanda 8 Mart 2022 tarihinde 31772 sayılı resmi gazetede yayımlanan İcra ve İflâs Kanunu uyarınca elektronik ortamda yapılacak satışların usulü hakkındaki yönetmelik de kılavuz niteliğindedir. Bu konu hakkında yasa koyucu, net bir tarif sunmuştur. ‘‘Haczolunan malın satışı, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırma suretiyle yapılır. Açık artırmada teklif verme süresi yedi gündür. Açık artırma, ilanda belirtilen gün ve saat aralığında ve teklif verme yoluyla yapılır.
Teklif verenlerin kişisel bilgileri, artırma süresi içinde bilişim sistemini işleten kamu görevlileri hariç hiç kimse tarafından görülemez ve bilişim sisteminde gösterilemez. Teklifler arasındaki fark, satışa çıkarılan malın muhammen kıymetinin binde birinden ve herhâlde yüz Türk lirasından az olamaz. Açık artırmada en yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde kendisinden yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz. Açık artırma süresinin son on dakikası içinde yeni bir teklifin verilmesi hâlinde açık artırma bir defaya mahsus olmak üzere on dakika uzatılır.’’
Taşınmazların Satışında Birinci Artırma Nedir?
İhale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin %50’si üzerinden başlatılır.
Artırmaya katılabilmek için hacizli malın kıymetinin %10’unu karşılayacak tutardaki teminatın satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılması zorunludur. Teminat nakit olduğu takdirde en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar yatırılması gerekir.
Şartların yerine geçmesi halinde taşınmaz, en yüksek teklif verene ihale edilir. İhalenin en çok artırana yapılabilmesi için, ihale bedelinin;
- Malın tahmin edilen bedelinin %50’sini bulmuş olması,
- Rüçhanlı alacakların toplamından fazla olması,
- Satış ile paylaştırma masraflarını da karşılaması gerekir.
Taşınmazların Satışında İkinci Artırma Nedir?
Asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi nedeniyle ihalenin yapılamadığı veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmaması sebebiyle ihalenin iptal edildiği hâllerde ikinci artırma, ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılır.
İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.
İkini artırmada da, ihalenin en yüksek teklifi verene yapılabilmesi için, ihale bedelinin; malın tahmin edilen bedelinin %50’sini bulmuş olması, rüçhanlı alacakların toplamından fazla olması ve satış ile paylaştırma masraflarını karşılaması gerekir.
İhaleye İtiraz ve Fesih Davası Nedir?
İcra ihalesine katılanlar veya ilgili kişiler, ihale sonucuna karşı dava açabilirler.
- İtiraz Süresi: İhalenin feshi için 7 gün içinde icra mahkemesine başvurulabilir.
- İhalenin Feshi Davası: Mahkeme, itirazı değerlendirir ve ihalenin usule uygun olup olmadığına karar verir. Usulsüzlük tespit edilirse, ihale feshedilir ve yeni ihale yapılır.
Satış Bedelinin Ödenmesi Nedir?
İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur.
Her ne kadar mülkiyetin geçişi için tapu sicile tescil gerekli olmasa da, tecil işlemi yapılmadıkça alıcı, taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunamaz.
İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Eğer ihalenin feshi talep edilmişse, icra müdürü, ödenen ihale bedeli ile ilgili olarak, ihalenin feshine yönelik şikayet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar para bankalarda vadeli hesapta nemalandırılır.
İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması halinde alınan teminat iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.
Tescil İçin Tapuya Müzekkere Nedir?
Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı adına tescil edilmesi için tapuya müzekkere yazılır. Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, ihalenin feshini talep süresinin geçmesinden veya ihalenin feshi talep edilmişse bu talebi neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır. Web tapu üzerinden tapu işlemleri için başvuru yapılabilir.
Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir sözleşmeye dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir.
Satış Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Ne Olur?
İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri, teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan, diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen sorumludurlar. İhale farkı ve temerrüt faizi başka herhangi bir mahkeme kararına gerek kalmaksızın icra müdürlüğü tarafından tahsil olunur.
